Оформление ипотеки без первоначального взноса – требования и нюансы

Ипотека без первоначального взноса — банковская услуга по предоставлению средств под залог недвижимости. Как взять квартиру или дом в ипотеку и оформить кредит без собственных накоплений.

Все подробности об ипотеке

Вероятность того, что банк одобрит ипотеку без первоначального взноса, стремится к нулю, но шансы все-таки есть.

«Больше шансов получить ипотеку без первоначального взноса, конечно, у участников зарплатных проектов банка, — говорит ипотечный брокер Илья Григорьев. — Да и вообще, банки куда более лояльны к своим постоянным клиентам, чем к тем, кто пришел к ним “с улицы” и сразу начинает просить деньги. Поэтому, возможно, имеет смысл заранее подготовиться — “подружиться” с интересующими вас банками».

Но какой бы крепкой ни оказалась ваша дружба с банком, стандартные требования никто не отменял. Условия в каждой конкретной организации могут разниться, но общие пункты есть:

  • возраст заемщика — не менее 21 года, но не более 65 (в некоторых случаях до 75) в зависимости от запланированной даты погашения кредита;
  • гражданство — РФ;
  • стаж работы на текущем месте — не менее полугода;
  • ежемесячный платеж по ипотеке — не выше 50–60% от общего семейного бюджета заемщика;
  • наличие поручителей — обычно это родственники заемщика.

Банки отдадут предпочтение молодым семьям (где каждый из супругов не старше 35 лет) с высоким и стабильным уровнем дохода и с безупречной кредитной историей.

Учтите, что некоторые банки не работают с определенными категориями заемщиков, например, с индивидуальными предпринимателями и самозанятыми.

Ипотека для самозанятых: где ее взять и как увеличить шансы на одобрение

Вы можете купить в ипотеку без первоначального взноса:

  • квартиру;
  • комнату;
  • апартаменты;
  • таунхаус;
  • • жилой дом или его часть.

Какую недвижимость можно передать в залог банку

В залог банку можно передать квартиру или апартаменты, принадлежащие заёмщику или, например, родственникам или друзьям.

Скидки на ставку по ипотеке

О всех скидках, позволяющих снизить ставку по ипотеке, вы можете прочитать в статье «Как получить скидку на ставку при оформлении ипотеки».

О скидках, которые могут быть применены к ипотечной программе, также можно узнать на странице программы в разделе «Условия кредитования».

Документы для оформления

Первое, что нужно сделать, — подать заявку на одобрение ипотеки. Необходимо заполнить анкету, которую выдаст сотрудник банка или которую можно найти на сайте выбранной финансовой организации.

К анкете обычно просят приложить стандартный пакет документов:

  • ксерокопию паспорта;
  • ксерокопию ещё одного удостоверяющего личность документа — загранпаспорта или водительских прав;
  • заверенную ксерокопию трудовой книжки или выписку из электронной трудовой;
  • справку 2-НДФЛ, подтверждающую доходы;
  • документы на недвижимость.

После одобрения ипотечного кредита нужно подписать договор с банком, и для этого понадобятся:

  • документы, связанные с выбранной недвижимостью, — например, выписка из ЕГРН или заключение оценщика;
  • договор купли-продажи недвижимости;
  • если ипотека оформляется на вторичное жильё, необходимо принести заверенное нотариусом согласие на сделку от супруга владельца (при наличии). А если в квартире есть доля несовершеннолетнего ребёнка, потребуется разрешение органов опеки.

Что такое первоначальный взнос и для чего он нужен

Первоначальный взнос — гарантия платёжеспособности для банка. Ему важно минимизировать риски, поэтому он выполняет финансовую проверку потенциального заёмщика или выставляет высокую процентную ставку. Первоначальный взнос — такой же инструмент страхования от рисков.

Первоначальный взнос по ипотеке — часть стоимости жилья, которую необходимо внести сразу же, на первом этапе. Эти деньги выплачиваются либо владельцу жилья, либо застройщику, а оставшуюся сумму выдаёт банк в качестве ипотечного займа.

Ипотека без первоначального взноса имеет свой недостаток — для заёмщика банк предлагает не очень удобные условия получения кредита. Процентная ставка окажется выше, ежемесячные платежи — больше, а требования к кандидату на ипотеку — строже. В стремлении уменьшить возможные риски банк внимательно изучает кредитную историю заёмщика и, как правило, требует оформить обязательное страхование.

Стандартный первоначальный платёж — это от 10% до 20% стоимости покупаемого жилья. До полного погашения кредита недвижимость остаётся в залоге у банка. Если заёмщик неожиданно перестаёт платить ипотечный кредит, оплаченный взнос даёт банку возможность быстрее продать это жильё и покрыть убытки. Это ещё один повод для банка просить о внесении первоначального взноса.

Расчёт ипотечного кредита без первоначального взноса

На сайтах банков, выдающих кредит на недвижимость, как правило есть ипотечный онлайн-калькулятор, с помощью которого можно рассчитать условия, суммы и сроки выплат. Как им пользоваться:

  • вводим город, в котором планируем брать ипотеку;
  • указываем сумму кредита и срок, за который планируем его погасить;
  • выбираем категорию: предприниматель, госслужащий, пенсионер и т.д.;
  • в пункте «Первоначальный взнос» пишем цифру «1».

Калькулятор делает необходимые расчёты и даёт информацию о ежемесячном платеже и сумме переплаты по кредиту

Одобренная сумма по ипотеке зависит от нескольких факторов. Прежде всего от зарплаты и региона проживания. И оба эти фактора взаимосвязаны. Наиболее высокие суммы одобряют в Москве и Московской области, в Санкт-Петербурге и Ленобласти, потому что зарплаты в этих регионах, как правило, выше.

В среднем при зарплате 40 тысяч рублей в месяц можно рассчитывать на ипотеку в размере 2 миллионов рублей, при зарплате 100 тысяч — на все 4 миллиона. Проанализировав актуальные предложения банков, мы выяснили, что минимальная сумма ипотечного займа без первоначального взноса, которую может одобрить банк, составляет 300 тысяч рублей, но такие варианты встречаются редко — чаще сумма кредита начинается с 600 тысяч рублей.

На какой срок дают ипотеку без первоначального взноса

Срок, на который банк дает ипотеку, не зависит от того, есть у вас первоначальный взнос или нет. Чаще всего продолжительность кредитования варьируется в промежутке от 15 до 25 лет. Максимальный срок — 30 лет. Впрочем, каждый банк сам определяет срок исходя из анализа данных о заемщике.

Какой будет процентная ставка при ипотеке без первоначального взноса

Процентная ставка по ипотеке без первоначального взноса выше, чем в случае, когда взнос есть. Есть более лояльные предложения, но там и условий предоставления ипотеки больше. Например, необходимо быть клиентом банка или предоставить в качестве залога имеющуюся недвижимость.
По госпрограммам ставки ощутимо ниже (5% — по IT-ипотеке, 6% — по семейной, 8% — на новостройки). Правда там обязателен первоначальный взнос в 20-30%. Так что если вы на него не накопили, выбирать не приходится — остается только подстраиваться под банковские условия.

Покупка квартиры без первоначального взноса

В случае с ипотекой без первоначального взноса выбор будет небольшой и придется подстраиваться под условия банка. Не исключено, что оформить страховку придется не только на недвижимость, но также на жизнь, титул и на случай потери работы.

«Кроме того, банк вправе требовать дополнительное обеспечение ипотеки. В этом качестве может быть недвижимость, которая имеется в собственности заемщика, автомобили, другое движимое имущество и прочие ликвидные активы, которые позволят банку максимально себя обезопасить, — говорит Илья Григорьев. — У каждого кредитора есть свой перечень залогов, которые он рассматривает при оформлении ипотеки без первого взноса».

При этом сам по себе продукт под названием «Ипотека без первого взноса» сегодня предлагает далеко не каждый банк — чаще есть аналогичные программы со схожим смыслом, когда первый взнос можно заменить материнским капиталом, использовать военную ипотеку или взять кредит под залог недвижимости или автомобиля.

Военная ипотека

Этот вариант подойдет для военнослужащих старше 21 года, которые заключили контракт с Минобороны и не меньше трех лет являются участниками накопительно-ипотечной системы.
На счете военнослужащего будут накапливаться деньги за счет ежегодных взносов из государственного бюджета (взнос каждый год индексируется, а в 2023 году составляет 349 614 рублей). Три года эти деньги копятся, после чего их можно тратить на покупку жилья. Понятно, что выбор квартир за миллион рублей небольшой, поэтому можно оформить военную ипотеку, используя накопления в качестве первоначального взноса (для него-то миллион рублей выглядит вполне солидной суммой). Пока человек находится на службе, кредит за него будет гасить государство.
Это способ для тех, кто служит в вооружённых силах РФ по контракту и участвует в накопительно-ипотечной системе.

Из государственного бюджета на счёт военного-контрактника, зарегистрированного в НИС, поступают деньги (в 2023 году ежегодный взнос составляет 349 614 рублей, сумма ежегодно индексируется). В течение трёх лет (по желанию — и дольше) деньги копятся, после этого их можно потратить на покупку жилья либо на первоначальный взнос.

Государство будет закрывать ипотечный кредит до тех пор, пока человек несёт службу. Такая помощь доступна до полного погашения ипотеки, до достижения лимита помощи (в 2023 году это 3 874 500 рублей) либо до увольнения военного. Важный нюанс — на момент погашения ипотеки заёмщику должно быть не больше 45 лет, поэтому срок, на который выдают кредит, будет ограничен.

Акции банков и аккредитованных застройщиков

Время от времени застройщики вместе с банками устраивают специальные программы, в которых предлагают приобрести жилье без первоначального взноса. Но работают такие предложения не на постоянной основе, так что за ними нужно следить. К тому же выбирать придется из тех вариантов, которые предлагает девелопер.

Застройщики не могут давать ссуды или займы — делать это им запрещает закон. Но им разрешено запускать спецпрограммы с банками, подразумевающие отсутствие первоначального взноса. Чтобы найти такие предложения, можно воспользоваться фильтрами поиска на сайтах.

В таком случае ставка по ипотечному кредиту будет выше. Таким образом первоначальный взнос, на который не было денег изначально, окажется «размазан» — заплатить всё равно придётся, но постепенно.

Программа «Молодая семья»

Государственная программа «Молодая семья» предусматривает финансовую поддержку российских семей, в которых возраст супругов не превышает 35 лет, вне зависимости от наличия детей. Также под категорию «Молодая семья» попадает одинокий родитель до 35 лет, имеющий одного и более детей.
Такая семья имеет право на государственную выплату в размере 30–35% от стоимости жилья. Для получения субсидии должны быть соблюдены следующие условия:

  • у заёмщиков нет своего жилья или они нуждаются в улучшении условий проживания;
  • они состоят в зарегистрированном браке больше года;
  • уровень их дохода даёт возможность платить ежемесячные ипотечные взносы;
  • у обоих есть российское гражданство, если нет детей. Если дети есть, то наличие гражданства не обязательно.

Условия по программе «Молодая семья» могут отличаться в зависимости от региона, поэтому лучше уточнить их в администрации конкретного города.

Для получения статуса семьи, которая нуждается в улучшении жилищных условий, требуется встать на учёт — это своего рода очередь.

Какие шаги надо предпринять:

1. Собрать необходимые документы и подать в орган местного самоуправления по месту жительства или онлайн через портал Госуслуги.

Необходимые документы:

  • копии документов, удостоверяющих личность членов семьи (паспорта и свидетельства о рождении);
  • копия свидетельства о браке (для полной семьи);
  • справка о доходах супругов или выписка с банковского счёта;
  • заявление на участие в программе;
  • копии СНИЛС;
  • копия ипотечного договора.

2. Далее необходимо попасть в список участников программы, после чего органы выдадут свидетельство, которое нужно предоставить банку.

3. После остаётся только выбрать подходящее жильё и оформить ипотеку.

4. Материнский капитал

Первоначальным взносом может стать материнский капитал. Материнский капитал — государственная программа финансовой поддержки семей с детьми. В 2023 году материнский капитал на первого ребёнка составляет 589 500 рублей. На второго ребёнка, если семья не получала денег на первого, выдают 779 000 рублей, а если выплата за первого получена, выдают 189 500 рублей.

Материнский капитал по закону можно использовать в качестве взноса по ипотеке. Но в том случае, если его окажется недостаточно, придётся добавить недостающую сумму.

Какие шаги предпринять:

  • для оформления ипотеки с материнским капиталом нужно взять справку о том, что сумма сертификата ещё не потрачена. Документ выдают в пенсионном фонде (ПФР), обычно такую справку делают в течение трёх рабочих дней;
  • взять в банке справку для пенсионного фонда о планах на оформление ипотеки. Её делают несколько дней;
  • оформить у нотариуса обязательство выделить всем членам семьи доли в ипотечной квартире. Если не хочется тратить силы и деньги, можно ограничиться письменным согласием;
  • подать заявку на перевод маткапитала на ипотечный счёт. Для подачи заявления можно обратиться в пенсионный фонд, МФЦ, в банк, где планируется брать ипотечный кредит, или заполнить анкету на Госуслугах;
  • ожидать ответ. Пенсионный фонд в течение десяти рабочих дней рассматривает заявки. В случае, если ПФР одобрит заявку, деньги будут перечислены банку в течение пяти рабочих дней;
  • подать в банк заявление на погашение ипотеки при помощи материнского капитала.

5. Ипотека под залог недвижимости

Первоначальный взнос может заменить недвижимость: в качестве залога может выступать земля, дом, квартира или гараж.

Банки предлагают следующую схему: заёмщик берёт кредит под определённый процент, и ему отводится 90 дней для подтверждения — необходимо успеть оформить договор купли-продажи и право собственности. После этого процентная ставка по кредиту снижается.

Для оформления кредита под залог недвижимости потребуется выписка из ЕГРН. Также помимо подписания целевого кредита нужно составить договор передачи недвижимости в залог и зарегистрировать его в Росреестре.

На получение подобного кредита банки выдвигают определённые условия. Например, Сбербанк может одобрить заявку, если заёмщик старше 21 года и младше 75 лет, а на последнем рабочем месте проработал не менее шести месяцев.

6. Социальная ипотека

Под социальной ипотекой подразумеваются социальные программы, по которым государство оказывает финансовую поддержку некоторым категориям граждан — например учителям, учёным, медицинским работникам. Им помогают оформить ипотеку по льготной ставке или получить субсидию на жильё.

Все подобные программы каждая область разрабатывает отдельно. Списки документов для принятия участия в программе можно посмотреть в региональных законах. Обычно необходимо предоставить заявление на участие, справку о доходах, ксерокопию паспорта, документы, подтверждающие право получить государственную поддержку, а также справку с места работы.

Заявления рассматривает жилищная комиссия администрации населённого пункта. При положительном ответе претендента на жильё ставят на учёт, после чего остаётся только ждать, когда подойдёт очередь и государство выделит субсидию на первоначальный взнос по ипотеке.